01
Eigentümer
Wer entscheidet, warum jetzt und was zählt ausser dem Preis?
Schweizer Hoteltransaktionen
Hotels zum Verkauf in der Schweiz – und die Transaktionen dahinter
Öffentlich angebotene Hotels bilden nur einen Teil des Schweizer Marktes ab.
RealEstateZ berät Hoteleigentümer, Käufer und Betreiber bei vertraulichen Immobilienverkäufen, Off-Market-Gelegenheiten, Übertragungen von Miet- oder Pachtverhältnissen, Betreiberwechseln, Entwicklungen und komplexen Hoteltransaktionen.
Ein Hotel zu finden ist meist nicht der schwierige Teil. Entscheidend ist eine Transaktion mit dem richtigen Eigentümer, belastbaren Informationen, einem nachvollziehbaren Preis, einer umsetzbaren Struktur und der richtigen Gegenpartei.
Wert, Verkaufbarkeit oder die zugrunde liegende Situation vertraulich besprechen.Ein konkretes Schweizer Hotelankaufsprofil einreichen.
Vertrauliche Schweizer Hotelberatung. Für ein Erstgespräch sind keine Unterlagen erforderlich.
Der Swiss Hotel Deal-Fit Test
EigentümerDatenPreisStrukturGegenpartei
Eigentümer, Informationen, Preis, Transaktionsstruktur und Käufer müssen dieselbe glaubwürdige Geschichte erzählen.
Illustratives Bild des Schweizer Hotelmarkts. Es wird keine Verkaufsverfügbarkeit oder Beauftragung impliziert.
Schweizer Hoteltransaktionen
Ein Hotel zu finden ist einfach. Eine Transaktion zu finden, die wirklich stattfinden kann, ist es nicht.
Ein Hotel kann hinsichtlich Lage, Grösse und Kategorie perfekt erscheinen und dennoch unverkäuflich sein. Eigentümer sind möglicherweise nicht abgestimmt, Daten fehlen, der Preis hält der Prüfung durch Käufer oder Bank nicht stand oder es handelt sich gar nicht um einen klassischen Immobilienverkauf.
Wir analysieren die Transaktion hinter der Transaktion: Was wird tatsächlich übertragen? Warum erwägt der Eigentümer diesen Schritt? Was sagen die Daten? Wo liegt die Wertlücke? Und welcher Gegenpartei bietet genau diese Situation einen strategischen Vorteil?
Das Problem ist nicht der Vermittler. Das Problem ist ein Vermittler, der keine Daten liefern, den Preis nicht erklären und den Entscheidungsträger nicht erreichen kann.
Für Schweizer Hoteleigentümer
Ein Hoteleigentümer braucht nicht zwingend einen sofortigen Verkauf
Ein Eigentümer sucht vielleicht zunächst eine Bewertung oder einen vertraulichen Käufer. Das eigentliche Thema kann jedoch Nachfolge, Refinanzierung, Renovation, unzureichende operative Grösse, ein ungeeigneter Betreiber, fehlende Managementtiefe, eine blockierte Entwicklung oder eine Gesellschaftersituation sein.
Die richtige Lösung ist nicht immer ein sofortiger Verkauf. Möglicherweise muss zuerst das operative, finanzielle oder eigentumsbezogene Problem gelöst oder das Hotel sorgfältig auf den Markt vorbereitet werden.
Mein Hotel vertraulich besprechen
IHR PRIMÄRER ANSPRECHPARTNER
Meredith Davis — Beratung und Transaktionsstrukturierung für Schweizer Hotels
Gründer und Direktor · Primärer Ansprechpartner für Schweizer Hotelanfragen
Meredith Davis ist Gründer von Tristan Davis Real Estate und der primäre Ansprechpartner für Hoteleigentümer, Käufer, Investoren und Betreiber, die sich an RealEstateZ wenden.
Seit 2005 in der Schweiz ansässig, verbindet er mehr als 30 Jahre unternehmerische Erfahrung mit praktischer Tätigkeit in Hotelimmobilien, Pacht- und Betriebsstrukturen, Entwicklung, Finanzierung, Neupositionierung und grenzüberschreitenden Transaktionen.
Seine Rolle ist oft besonders relevant, bevor ein klassisches Verkaufsmandat definiert ist—wenn ein Eigentümer oder Investor zunächst das Objekt, die betriebliche Herausforderung, den Kapitalbedarf und die tatsächlich umsetzbaren Transaktionswege verstehen muss.
Wo Spezialwissen erforderlich ist, koordiniert Meredith das breitere RealEstateZ-Beraterteam sowie die bestehenden Rechtsanwälte, Buchhalter, Treuhänder, Banken, technischen Berater und Hotelspezialisten des Kunden.
Er verfügt zudem über eine Cornell-Zertifizierung in Hotel Investment and Real Estate.
Meredith wird bei Bedarf von RealEstateZ-Beratern mit Erfahrung in Hotelbetrieb, Entwicklung, Bewertung, Transaktionen, Markteintritt und grenzüberschreitenden Investorenbeziehungen unterstützt.
Seit 2005 in der Schweiz
Englisch und Französisch
30+ Jahre unternehmerische Erfahrung
Immobilien-, Betriebs- und Kapitallösungen für Hotels
Video auf EnglischInterview mit Meredith ansehenMeredith Davis im Gespräch mit David Bell von PCD.Der Swiss Hotel Deal-Fit Test
Fünf Elemente müssen dieselbe Transaktion stützen.
Wir fragen nicht nur, wer Hotels kauft. Wir fragen, für wen genau diese Hotelsituation strategisch sinnvoll ist – und was erfüllt sein muss, damit sie abgeschlossen werden kann.
02
Daten
Lassen sich Finanzen, Betrieb, Recht und Technik verlässlich prüfen?
03
Preis
Lassen sich Verkäufererwartung sowie Käufer- und Bankenlogik zusammenführen?
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Story
Was verbessert sich nach dem Erwerb: Betreiber, Renovation, Marke, Struktur oder Nutzung?
05
Gegenpartei
Wer bewertet genau diese Lage, Struktur und diesen Zeitpunkt anders als der breite Markt?
Schweizer Hotelmärkte
Suche nach Stadt, Seeregion oder Alpenort.
Dies sind prioritäre Schweizer Hotelmärkte, die wir abdecken. Die Verfügbarkeit verändert sich, und viele echte Situationen werden nie öffentlich angeboten. Der Standort ist nur der Anfang; Mandat, Daten, Preis und Transaktionsstory müssen ebenfalls stimmen.
10 wichtige Schweizer Stadthotelmärkte
10 wichtige Schweizer Stadthotelmärkte
- #GenfHotel kaufen in Genf
- #ZürichHotel kaufen in Zürich
- #BaselHotel kaufen in Basel
- #BernHotel kaufen in Bern
- #LausanneHotel kaufen in Lausanne
- #LuzernHotel kaufen in Luzern
- #LuganoHotel kaufen in Lugano
- #St. GallenHotel kaufen in St. Gallen
- #MontreuxHotel kaufen in Montreux
- #InterlakenHotel kaufen in Interlaken
10 wichtige Schweizer Hotelmärkte an Seen
10 wichtige Schweizer Hotelmärkte an Seen
- #GenferseeHotelchancen rund um Genfersee
- #ZürichseeHotelchancen rund um Zürichsee
- #VierwaldstätterseeHotelchancen rund um Vierwaldstättersee
- #LuganerseeHotelchancen rund um Luganersee
- #Lago MaggioreHotelchancen rund um Lago Maggiore
- #ThunerseeHotelchancen rund um Thunersee
- #BrienzerseeHotelchancen rund um Brienzersee
- #BodenseeHotelchancen rund um Bodensee
- #NeuenburgerseeHotelchancen rund um Neuenburgersee
- #ZugerseeHotelchancen rund um Zugersee
10 wichtige Schweizer Alpenresorts
10 wichtige Schweizer Alpenresorts
- #ZermattHotel zum Verkauf in Zermatt
- #St. MoritzHotel zum Verkauf in St. Moritz
- #VerbierHotel zum Verkauf in Verbier
- #GstaadHotel zum Verkauf in Gstaad
- #Davos–KlostersHotel zum Verkauf in Davos–Klosters
- #Crans-MontanaHotel zum Verkauf in Crans-Montana
- #Saas-FeeHotel zum Verkauf in Saas-Fee
- #AndermattHotel zum Verkauf in Andermatt
- #EngelbergHotel zum Verkauf in Engelberg
- #Jungfrau-RegionHotel zum Verkauf in Jungfrau-Region
Lokale Seiten mit Informationen zu Hotelverkauf, Bewertung, Pacht und Betreiberlösungen werden schrittweise ergänzt.
DATEN ZUM SCHWEIZER HOTELMARKT
Starke Performance. Knappes Angebot. Schwierige Preisfindung.
Die Schweizer Hotelnachfrage und Zimmerpreisentwicklung sind stark, während die Transaktionsevidenz aussergewöhnlich dünn bleibt.
Das beweist nicht, dass jedes Schweizer oder alpine Hotel unterbewertet ist. Der Wert bleibt objektspezifisch und muss anhand nachhaltiger Erträge, CAPEX, Immobilien- und Betriebsstruktur, Schuldentragfähigkeit und strategischer Passung geprüft werden.
43,9 Millionen
Hotelübernachtungen in der Schweiz 2025
Nach 41,8 Millionen 2023 und 42,8 Millionen 2024 – drei nationale Rekordjahre in Folge.
+63,8 %
RevPAR der Schweizer Alpenhotels 2024 gegenüber 2019
Das Wachstum wurde vor allem durch höhere Zimmerpreise getragen; Saisonabhängigkeit und Betriebskosten bleiben entscheidend.
5,6 Objekte
Durchschnittlich pro Jahr gehandelte Schweizer Hotelimmobilien, 2019–2025
Wenige Transaktionen und knappes handelbares Angebot machen Vergleichspreise weniger verlässlich.
24,5 %
Ungefährer Markenanteil am Schweizer Hotelzimmerangebot
Der Markt bleibt von unabhängigen Hotels geprägt; Eigentum, Nachfolge und Betriebsstruktur sind daher besonders wichtig.
WAS HINTER DEN ZAHLEN STEHT
Unabhängiges Eigentum schafft Chancen – und Komplexität
Unabhängigkeit kann Charakter und Knappheit schaffen, macht Nachfolge, Managementtiefe, Reporting, Finanzierung, Betreiberauswahl und Preisvorstellungen jedoch individueller.
Hohe Zimmerpreise bedeuten nicht automatisch hohen Gewinn
ADR und RevPAR können Saisonpausen, Personal- und Energiekosten, aufgeschobenen Unterhalt, Renovation und FF&E-Bedarf verdecken. Nachhaltige Erträge sind wichtiger als Schlagzeilenwerte.
Nationale Preise pro Zimmer können irreführen
Bei weniger als sechs Objekttransaktionen pro Jahr kann ein Trophy-Deal den nationalen Durchschnitt stark verändern, ohne den Wert eines anderen Hotels abzubilden.
AUSGEWÄHLTE SIGNALE AUS SCHWEIZER HOTELMÄRKTEN
Zürich
Premium-Stadtmarkt mit internationaler Anbindung, knappen Objekten und institutioneller Relevanz.
Genf
Transaktionen können Immobilie, Miet- oder Pachtvertrag, FF&E, Betriebsgesellschaft oder strategischen Markteintritt betreffen.
Luzern / Zentralschweiz
Hohe Preissetzungskraft, internationale Freizeitnachfrage, knappes Angebot und relevante Repositionierungschancen.
Basel
Unternehmens- und Eventnachfrage erfordern sorgfältige Objektauswahl, Nachfrageanalyse und Preisdisziplin.
Bern
Gemischte Nachfrage- und Leistungsindikatoren zeigen, warum Stadtmittelwerte nicht genügen.
Schweizer Alpenregion
Preissetzungskraft und Knappheit treffen auf Saisonabhängigkeit, Personal-, Energie-, Unterhalts- und Renovationsbedarf.
Was die Daten für den Hotelwert bedeuten
Der Wert eines Schweizer Hotels sollte aus mehreren zusammenhängenden Perspektiven beurteilt werden und nicht anhand eines einzigen nationalen Vergleichswerts.
- Nachhaltige Hotelerträge
- Zugrunde liegender Immobilienwert
- Erforderliche Renovation und FF&E
- Schuldentragfähigkeit
- Miet-, Franchise- oder Managementpflichten
- Eigentums- und Gesellschafterstruktur
- Umnutzungs- oder Repositionierungspotenzial
- Strategischer Wert für einen bestimmten Käufer
Die Chance besteht nicht nur darin, ein Hotel zum Verkauf zu finden, sondern dort Performance, Knappheit, Struktur und strategische Passung mit der richtigen Gegenpartei zusammenzubringen.
Ein Exposé ist kein Datenraum
Die Datengrundlage muss vorhanden sein.
Seriöse Käufer benötigen genügend Informationen, um den tatsächlichen Hotelbetrieb, den noch erforderlichen Investitionsbedarf sowie die übertragenen Rechte und Pflichten nachvollziehen zu können.
Historische ErgebnisseDrei bis fünf Jahre Abschlüsse und nachvollziehbare Normalisierungen.
BetriebskennzahlenAuslastung, ADR, RevPAR, Saisonalität, Schliessungen und Vorausbuchungen.
AbteilungsdatenZimmer, F&B, Spa, Events und sonstige Erlöse samt Kosten.
PersonalLohnkosten, Eigentümermitarbeit, Familienbeschäftigung und Führungstiefe.
InvestitionsbedarfRenovationen, Unterhaltsstau, technische Risiken und FF&E.
BetriebsstrukturPacht-, Franchise-, Management-, Betreiber- und Nahestehendenverträge.
Immobilie und BewilligungenGrundbuch, Planung, Bewilligungen, Energie- und Technikunterlagen.
TransaktionsumfangImmobilie, Aktien, Betriebsgesellschaft, Pacht, FF&E – oder eine Kombination.
Erfahrung mit schwierigen Situationen
Die sichtbare Gelegenheit ist selten die tatsächliche Transaktion.
Eine Hotelpacht, die kaum jemand rechtfertigen konnte.
Es handelte sich nicht um einen Immobilienkauf, sondern um die Übernahme einer Hotelpacht. Der ausscheidende Pächter verlangte rund CHF 7–8 Mio. für Furniture, Fixtures & Equipment.
Für fast alle klassischen Betreiber funktionierte die Wirtschaftlichkeit nicht. Die Aufgabe bestand darin, den aussergewöhnlichen Betreiber zu finden, für den der sofortige Markteintritt in Genf und die strategische Lage eine andere Bewertung rechtfertigten.
Ein Hospitality-Projekt, bei dem alle beweglichen Teile dieselbe Story stützen müssen.
Eigentum, Bewilligungen, Baubeginn, Finanzierung, Betreiberqualität, Fertigstellung und Käuferangebot hängen voneinander ab. Die Situation kann nicht wie ein einfaches Hotelinserat behandelt werden.
Ein komplexes Projekt wird erst glaubwürdig, wenn Bewilligung, Kapital, Betreiber, Lieferplan und Käuferstory in dieselbe Richtung weisen.
Kontrollierter Transaktionsprozess
Ein kontrollierter Weg vom Erstgespräch bis zur Transaktion
01
Vertrauliche Erstprüfung
Eigentümer, Objekt, Betriebsstruktur, Ziele und Zeitplan verstehen.
02
Deal-Fit- und Datenprüfung
Beurteilen, ob Informationen, Preisvorstellungen und Struktur einen glaubwürdigen Prozess tragen.
03
Wert und Transaktionsweg
Nachhaltige Erträge, Immobilienwert, CAPEX, Finanzierung und strategische Alternativen prüfen.
04
Auswahl der Gegenparteien
Käufer, Betreiber, Investoren oder Kapitalgeber identifizieren, für die genau diese Situation strategisch sinnvoll ist.
05
Kontrollierte Umsetzung
Offenlegung, Einführungen, Verhandlung und Koordination mit rechtlichen, finanziellen und technischen Beratern steuern.
Nicht jede Prüfung sollte direkt zu einem Verkauf führen. Ziel ist der glaubwürdigste Weg.
Drei Zusammenarbeitsstufen
Wie weit muss die Hotelsituation entwickelt werden?
Der richtige Einstieg hängt davon ab, ob der Eigentümer sondiert, vorbereitet oder bereit zur Umsetzung ist.
01
Hotel Deal-Fit Screen
Gibt es hier eine echte Transaktion?Erste vertrauliche Prüfung von Eigentum, Motivation, Daten, offensichtlichen Preis- oder Strukturproblemen und möglichen Wegen.
02
Hotel Value & Saleability Review
Welcher Weg ist glaubwürdig?Indikative Wertlogik, Käuferkritik, Wertlücke, Transaktionsumfang, Datenbereitschaft und notwendige Vorbereitung.
03
Vollständiges Hotel-Transaktionsmandat
Wie setzen wir um und schliessen ab?Positionierung, Datenraum, Käufer- oder Betreibersuche, gestufte Offenlegung, Verhandlung, Due Diligence und Transaktionsbegleitung.
Für Hoteleigentümer und bevollmächtigte Vertreter
Vertrauliche Prüfung von Hotelwert und Deal-Fit anfragen
Das erste Formular dauert ungefähr zwei Minuten. Zu diesem Zeitpunkt sind weder Jahresabschlüsse noch rechtliche Unterlagen oder eine öffentliche Vermarktungszusage erforderlich. Zunächst sollen Hotel, Eigentumssituation, Ziele und Zeitplan verstanden werden.
Vertraulichkeit kommt vor Vermarktung
Ein Erstgespräch erfordert weder eine öffentliche Ausschreibung noch die sofortige Herausgabe sensibler Unterlagen.
Zuerst werden die Ziele des Eigentümers, die Hotelstruktur und ein möglicher Transaktionsweg geklärt. Detaillierte Informationen sollten kontrolliert und gegebenenfalls erst nach Vertraulichkeitsvereinbarungen geteilt werden.
Für Investoren und Betreiber
Präzises Schweizer Hotelankaufsprofil hinterlegen
Je genauer Standort, Grösse, Betriebsmodell, Kapitalquelle und Transaktionstyp beschrieben sind, desto präziser kann eine Gelegenheit beurteilt werden. RealEstateZ priorisiert glaubwürdige, entscheidungsreife Profile statt allgemeiner Interessensbekundungen.
Kapital ist vorhanden – aber sehr selektiv.
Nicht jedes Hotel ist institutionell investierbar. Standort, Grösse, Erträge, Betreiber, CAPEX, Finanzierung und Umsetzungsstruktur müssen zur Strategie passen.
- Erstklassiger oder strategisch relevanter Standort
- Starke und nachvollziehbare operative Performance
- Glaubwürdiger Betreiber und verlässliche Daten
- Klare CAPEX- und FF&E-Anforderungen
- Umsetzbare Immobilien- und Betriebsstruktur
- Finanzierungs- und Due-Diligence-Bereitschaft
Direkte Antworten für Eigentümer und Käufer
Fragen zu Schweizer Hoteltransaktionen
Wie finde ich Hotels zum Verkauf in der Schweiz?
Einige Schweizer Hotels werden öffentlich angeboten, viele ernsthafte Situationen jedoch vertraulich. Eine glaubwürdige Suche umfasst Asset Deals, Share Deals, Pachtwechsel, Betreiberlösungen, Entwicklungen und Nachfolgefälle – nicht nur klassische Immobilieninserate.
Wie wird ein Hotel in der Schweiz bewertet?
Ein Schweizer Hotel kann einen Immobilienwert, einen Betriebswert und einen strategischen Wert für einen bestimmten Käufer haben. Eine glaubwürdige Prüfung berücksichtigt nachhaltige Erträge, erforderlichen CAPEX, Betriebsstruktur, Finanzierung, Lage, Alternativnutzung und die konkrete Transaktion.
Kann ein Hotel vertraulich verkauft werden?
Ja. Ein vertraulicher Prozess kann ausgewählte Gegenparteien, gestufte Offenlegung und NDAs nutzen, bevor detaillierte Betriebs-, Eigentums- oder Technikdaten freigegeben werden.
Arbeiten Sie mit anderen Maklern und Beratern zusammen?
Ja, wenn ein kontrolliertes Mandat, zuverlässige Informationen, klare Vollmacht und Zugang zum Entscheidungsträger zum richtigen Zeitpunkt vorhanden sind. Das Problem ist nicht der Vermittler, sondern fehlende Kontrolle, Daten und Eigentümerzugang.
Was kann bei einer Hoteltransaktion übertragen werden?
Die Transaktion kann die Immobilie, Aktien, die Betriebsgesellschaft, eine Pacht, FF&E, einen Betreiber- oder Managementvertrag, eine bewilligte Entwicklung oder eine Kombination umfassen.
Was ist ein Hotel Value & Saleability Review?
Es ist eine erste vertrauliche Beurteilung von Eigentümerzielen, Datenbereitschaft, Wertlogik, wahrscheinlichen Käuferkritikpunkten, Transaktionsstruktur und dem glaubwürdigsten Weg. Es ist keine zertifizierte Bewertung und keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung.
Bedeutet die Rekordnachfrage nach Schweizer Hotels, dass Alpenhotels unterbewertet sind?
Nicht automatisch. Rekordlogiernächte sowie stärkere ADR- und RevPAR-Werte im Alpenraum stützen den Investment Case. Der Wert hängt jedoch weiterhin von nachhaltigen Erträgen, CAPEX, Saisonalität, Personal- und Energiekosten, Immobilien- und Betriebsstruktur, Finanzierung und Käuferstrategie ab. Wenige Transaktionen führen zu einer intransparenten und objektspezifischen Preisbildung, nicht zu generell niedrigen Preisen.
Warum können Schweizer Preis-pro-Zimmer-Vergleiche irreführend sein?
Der Schweizer Hoteltransaktionsmarkt ist klein und verzeichnete von 2019 bis 2025 durchschnittlich weniger als sechs Immobilientransaktionen pro Jahr. Eine Trophy-Transaktion kann den nationalen Durchschnitt daher wesentlich verändern. Ein Hotel muss nach Lage, Zustand, Erträgen, Betriebsstruktur, CAPEX und strategischem Potenzial beurteilt werden.
Warum ist unabhängiges Eigentum im Schweizer Hotelmarkt wichtig?
Die meisten Schweizer Hotels werden weiterhin unabhängig betrieben. Das kann Einzigartigkeit und Knappheit schaffen, macht aber Nachfolge, Managementtiefe, Betreiberwahl, Reporting, Investitionsbedarf und Preisbildung stärker vom einzelnen Objekt abhängig.