01
Propriétaire
Qui décide, pourquoi maintenant et qu’est-ce qui compte au-delà du prix ?
Transactions hôtelières en Suisse
Hôtels à vendre en Suisse – et les transactions qui les rendent possibles
Les hôtels publiquement commercialisés ne représentent qu’une partie du marché suisse.
RealEstateZ conseille propriétaires, acquéreurs et opérateurs dans des ventes immobilières confidentielles, des opportunités off-market, des transferts de bail, des changements d’opérateur, des développements et des transactions hôtelières complexes.
Trouver un hôtel n’est généralement pas la partie la plus difficile. Il faut surtout réunir le bon propriétaire, des informations crédibles, un prix explicable, une structure réalisable et la bonne contrepartie.
Discuter confidentiellement de la valeur, de la vendabilité ou du problème sous-jacent.Présenter un cahier des charges précis pour une acquisition hôtelière en Suisse.
Conseil hôtelier confidentiel en Suisse. Aucun document n’est requis pour un premier échange.
Le Swiss Hotel Deal-Fit Test
PropriétaireDonnéesPrixStructureContrepartie
Le propriétaire, les informations, le prix, la structure de transaction et l’acquéreur doivent raconter la même histoire crédible.
Image illustrative du marché hôtelier suisse. Aucune disponibilité à la vente ni aucun mandat ne sont sous-entendus.
Transactions hôtelières en Suisse
Trouver un hôtel est facile. Trouver une transaction qui peut réellement aboutir ne l’est pas.
Un hôtel peut sembler parfait par son emplacement, sa taille et sa catégorie tout en restant impossible à vendre. Les propriétaires peuvent ne pas être alignés, les données peuvent être incomplètes, le prix peut ne pas résister à l’analyse de l’acheteur ou de la banque, ou la transaction peut être autre chose qu’une vente immobilière.
Nous cherchons la transaction à l’intérieur de la transaction : ce qui est réellement transféré, pourquoi le propriétaire agit, ce que révèlent les données, où se situe l’écart de valeur et quelle contrepartie possède une raison stratégique d’avancer.
Le problème n’est pas l’intermédiaire. C’est l’intermédiaire qui ne peut ni fournir les données, ni expliquer le prix, ni atteindre le décideur.
Pour les propriétaires d’hôtels suisses
Un propriétaire hôtelier n’a pas nécessairement besoin de vendre immédiatement
Un propriétaire peut commencer par rechercher une évaluation ou un acquéreur confidentiel. Le véritable sujet peut toutefois être la succession, le refinancement, la rénovation, une taille opérationnelle insuffisante, un opérateur inadapté, le manque de profondeur managériale, un développement bloqué ou une situation actionnariale.
La bonne solution n’est pas toujours une vente immédiate. Il peut être nécessaire de résoudre d’abord le problème opérationnel, financier ou de propriété, ou de préparer correctement l’hôtel avant sa mise sur le marché.
Discuter confidentiellement de mon hôtel
VOTRE CONTACT PRINCIPAL
Meredith Davis — conseil hôtelier suisse et structuration de transactions
Fondateur et directeur · Contact principal pour les projets hôteliers suisses
Meredith Davis est le fondateur de Tristan Davis Real Estate et le contact principal des propriétaires, acquéreurs, investisseurs et opérateurs hôteliers qui s’adressent à RealEstateZ.
Installé en Suisse depuis 2005, il associe plus de 30 ans d’expérience entrepreneuriale à une pratique concrète de l’immobilier hôtelier, des baux, des structures d’exploitation, du développement, du financement, du repositionnement et des transactions transfrontalières.
Son intervention est souvent particulièrement utile avant la définition d’un mandat de vente classique—lorsqu’un propriétaire ou un investisseur doit d’abord comprendre l’actif, le problème opérationnel, le besoin en capital et les voies de transaction réellement exécutables.
Lorsque des compétences spécialisées sont nécessaires, Meredith coordonne l’équipe élargie de RealEstateZ ainsi que les avocats, comptables, fiduciaires, banques, conseillers techniques et professionnels de l’hôtellerie déjà mandatés par le client.
Il est également titulaire d’une certification Cornell en Hotel Investment and Real Estate.
Selon les besoins, Meredith s’appuie sur des conseillers RealEstateZ expérimentés en exploitation hôtelière, développement, évaluation, transactions, entrée sur le marché et relations transfrontalières avec les investisseurs.
Installé en Suisse depuis 2005
Anglais et français
30+ ans d’expérience entrepreneuriale
Solutions immobilières, opérationnelles et financières pour l’hôtellerie
Vidéo en anglaisVoir l’entretien de MeredithMeredith Davis en conversation avec David Bell de PCD.Le Swiss Hotel Deal-Fit Test
Cinq éléments doivent soutenir la même transaction.
Nous ne demandons pas seulement qui achète des hôtels. Nous cherchons pour qui cette situation hôtelière précise a un sens stratégique – et ce qui doit être vrai pour qu’elle se réalise.
02
Données
Peut-on vérifier l’histoire financière, opérationnelle, juridique et technique ?
03
Prix
Les attentes du vendeur peuvent-elles rejoindre la réalité de l’acheteur et du prêteur ?
04
Histoire
Qu’est-ce qui s’améliore après l’acquisition : opérateur, rénovation, marque, structure ou usage ?
05
Contrepartie
Qui valorise cet emplacement, cette structure et ce calendrier différemment du marché général ?
Marchés hôteliers suisses
Rechercher par ville, région lacustre ou station alpine.
Voici les marchés hôteliers suisses prioritaires que nous couvrons. La disponibilité évolue et de nombreuses situations réelles ne sont jamais publiées. L’emplacement n’est que le point de départ : mandat, données, prix et histoire de transaction doivent également fonctionner.
10 marchés hôteliers urbains clés
10 marchés hôteliers urbains clés
- #GenèveHôtel à vendre à Genève
- #ZurichHôtel à vendre à Zurich
- #BâleHôtel à vendre à Bâle
- #BerneHôtel à vendre à Berne
- #LausanneHôtel à vendre à Lausanne
- #LucerneHôtel à vendre à Lucerne
- #LuganoHôtel à vendre à Lugano
- #Saint-GallHôtel à vendre à Saint-Gall
- #MontreuxHôtel à vendre à Montreux
- #InterlakenHôtel à vendre à Interlaken
10 marchés hôteliers lacustres clés
10 marchés hôteliers lacustres clés
- #Lac LémanOpportunités hôtelières autour de Lac Léman
- #Lac de ZurichOpportunités hôtelières autour de Lac de Zurich
- #Lac des Quatre-CantonsOpportunités hôtelières autour de Lac des Quatre-Cantons
- #Lac de LuganoOpportunités hôtelières autour de Lac de Lugano
- #Lac MajeurOpportunités hôtelières autour de Lac Majeur
- #Lac de ThouneOpportunités hôtelières autour de Lac de Thoune
- #Lac de BrienzOpportunités hôtelières autour de Lac de Brienz
- #Lac de ConstanceOpportunités hôtelières autour de Lac de Constance
- #Lac de NeuchâtelOpportunités hôtelières autour de Lac de Neuchâtel
- #Lac de ZougOpportunités hôtelières autour de Lac de Zoug
10 stations hôtelières alpines clés
10 stations hôtelières alpines clés
- #ZermattHôtel à vendre à Zermatt
- #Saint-MoritzHôtel à vendre à Saint-Moritz
- #VerbierHôtel à vendre à Verbier
- #GstaadHôtel à vendre à Gstaad
- #Davos–KlostersHôtel à vendre à Davos–Klosters
- #Crans-MontanaHôtel à vendre à Crans-Montana
- #Saas-FeeHôtel à vendre à Saas-Fee
- #AndermattHôtel à vendre à Andermatt
- #EngelbergHôtel à vendre à Engelberg
- #Région de la JungfrauHôtel à vendre à Région de la Jungfrau
Des pages locales consacrées à la vente, à l’évaluation, au bail et aux opérateurs seront ajoutées progressivement.
DONNÉES DU MARCHÉ HÔTELIER SUISSE
Performance solide. Offre rare. Formation des prix difficile.
La demande hôtelière suisse et les performances tarifaires sont solides, tandis que les données transactionnelles restent exceptionnellement limitées.
Cela ne prouve pas que chaque hôtel suisse ou alpin est sous-évalué. La valeur demeure propre à chaque actif et doit être testée au regard des résultats durables, du CAPEX, des structures immobilières et opérationnelles, de la capacité d’endettement et de l’adéquation stratégique.
43,9 millions
Nuitées hôtelières en Suisse en 2025
Après 41,8 millions en 2023 et 42,8 millions en 2024 — trois records nationaux consécutifs.
+63,8 %
RevPAR des hôtels alpins suisses en 2024 par rapport à 2019
La progression provient surtout des tarifs; la saisonnalité et les coûts d’exploitation doivent néanmoins être intégrés.
5,6 actifs
Nombre moyen d’actifs hôteliers suisses échangés par an, 2019–2025
La rareté des transactions et de l’offre négociable réduit la fiabilité des comparables.
24,5 %
Part approximative des chambres suisses sous enseigne
Le marché reste dominé par les hôtels indépendants, ce qui renforce l’importance de la propriété, de la succession et de la structure opérationnelle.
CE QUI SE CACHE DERRIÈRE LES CHIFFRES
L’indépendance crée des opportunités — et de la complexité
Elle peut apporter caractère et rareté, mais rend plus spécifiques la succession, la profondeur managériale, le reporting, le financement, le choix de l’opérateur et les attentes de prix.
Des tarifs élevés ne signifient pas automatiquement un bénéfice élevé
ADR et RevPAR peuvent masquer fermetures saisonnières, coûts de personnel et d’énergie, entretien différé, rénovation et besoins en FF&E. Les résultats durables priment.
Les moyennes nationales par chambre peuvent tromper
Avec moins de six transactions immobilières par an en moyenne, une vente trophée peut modifier fortement la moyenne nationale sans indiquer la valeur d’un autre hôtel.
SIGNAUX SÉLECTIONNÉS DU MARCHÉ HÔTELIER SUISSE
Zurich
Marché urbain premium, connectivité internationale, rareté des actifs et intérêt institutionnel.
Genève
Une transaction peut porter sur l’immobilier, le bail, les FF&E, la société d’exploitation ou l’entrée stratégique d’un opérateur.
Lucerne / Suisse centrale
Fort pouvoir tarifaire, demande loisirs internationale, offre rare et potentiel de repositionnement.
Bâle
L’exposition corporate et événementielle exige une sélection rigoureuse de l’actif, de la demande et du prix d’entrée.
Berne
Des indicateurs mixtes montrent pourquoi les moyennes urbaines ne suffisent pas.
Région alpine suisse
Le pouvoir tarifaire et la rareté coexistent avec la saisonnalité et les besoins en personnel, énergie, entretien et rénovation.
Ce que les données signifient pour la valeur hôtelière
La valeur d’un hôtel suisse doit être étudiée selon plusieurs angles liés, plutôt qu’au moyen d’un comparable national unique.
- Résultats hôteliers durables
- Valeur immobilière sous-jacente
- Rénovation et FF&E nécessaires
- Capacité d’endettement
- Obligations de bail, franchise ou gestion
- Structure de propriété et d’actionnariat
- Potentiel de conversion ou de repositionnement
- Valeur stratégique pour un acquéreur précis
L’opportunité ne consiste pas seulement à trouver un hôtel à vendre, mais à faire reconnaître la performance, la rareté, la structure et l’adéquation stratégique par la bonne contrepartie.
Une brochure n’est pas une data room
Les données doivent exister.
Un acheteur sérieux a besoin d’informations suffisantes pour reconstruire la performance réelle de l’hôtel, l’investissement encore nécessaire et les droits et obligations effectivement transférés.
Historique financierTrois à cinq années de comptes et des retraitements crédibles.
Indicateurs opérationnelsOccupation, ADR, RevPAR, saisonnalité, fermetures et réservations futures.
Détail par départementChambres, F&B, spa, événements et autres revenus avec leurs coûts.
ÉquipeMasse salariale, implication du propriétaire, famille salariée et profondeur du management.
InvestissementsHistorique des rénovations, entretien différé, risques techniques et FF&E.
Structure d’exploitationBaux, franchises, gestion, opérateurs et conventions liées.
Immobilier et autorisationsTitre, planification, permis, énergie et documents techniques.
Périmètre de transactionImmobilier, actions, société d’exploitation, bail, FF&E – ou une combinaison.
Expérience de situations difficiles
L’opportunité visible est rarement la véritable transaction.
Un bail hôtelier que presque personne ne pouvait justifier.
L’opportunité n’était pas une acquisition immobilière. Il s’agissait d’un transfert de bail hôtelier, le locataire sortant demandant environ CHF 7–8 millions pour le mobilier, les installations et les équipements.
Pour presque tous les opérateurs traditionnels, l’économie ne fonctionnait pas. La mission consistait à identifier l’opérateur exceptionnel pour lequel une entrée immédiate à Genève et l’emplacement stratégique justifiaient une autre lecture.
Un projet hôtelier où chaque élément doit renforcer la même histoire.
Propriété, permis, calendrier de construction, financement, crédibilité de l’opérateur, livraison et proposition commerciale sont interdépendants. La situation ne peut pas être traitée comme une simple annonce d’hôtel.
Un projet complexe devient crédible uniquement lorsque permis, capital, opérateur, plan de livraison et histoire acheteur vont dans la même direction.
Processus de transaction contrôlé
Un parcours maîtrisé, du premier échange à la transaction
01
Examen initial confidentiel
Comprendre le propriétaire, l’actif, la structure opérationnelle, les objectifs et le calendrier.
02
Évaluation Deal-Fit et données
Déterminer si les informations, le prix attendu et la structure peuvent soutenir un processus crédible.
03
Valeur et voie de transaction
Évaluer résultats durables, valeur immobilière, CAPEX, financement et voies stratégiques alternatives.
04
Sélection des contreparties
Identifier acquéreurs, opérateurs, investisseurs ou apporteurs de capitaux pour lesquels la situation a un sens stratégique.
05
Exécution contrôlée
Gérer divulgation, mises en relation, négociation et coordination avec les conseils juridiques, financiers et techniques.
Chaque examen ne doit pas nécessairement conduire directement à une vente. L’objectif est d’identifier la voie la plus crédible.
Trois niveaux d’intervention
Jusqu’où faut-il accompagner la situation hôtelière ?
Le bon point de départ dépend du stade : exploration, préparation ou exécution.
01
Hotel Deal-Fit Screen
Existe-t-il une vraie transaction ?Première revue confidentielle de la propriété, de la motivation, des données, des problèmes évidents de prix ou de structure et des voies possibles.
02
Hotel Value & Saleability Review
Quelle est la voie crédible ?Logique de valeur indicative, objections acheteurs, analyse de l’écart, périmètre, préparation des données et recommandations.
03
Mandat complet de transaction hôtelière
Comment exécuter et conclure ?Positionnement, data room, recherche d’acheteurs ou d’opérateurs, divulgation progressive, négociation, due diligence et exécution.
Pour propriétaires et représentants autorisés
Demander une analyse confidentielle de la valeur et du Deal-Fit
Le formulaire initial prend environ deux minutes. Aucun état financier, document juridique ou engagement de commercialisation publique n’est requis à ce stade. Il sert d’abord à comprendre l’hôtel, la propriété, les objectifs et le calendrier.
La confidentialité précède la commercialisation
Un premier échange n’exige ni annonce publique ni transmission immédiate de documents sensibles.
La première étape consiste à comprendre les objectifs du propriétaire, la structure de l’hôtel et l’existence d’une voie crédible. Les informations détaillées ne doivent être partagées que dans un processus contrôlé et, si approprié, après mise en place d’engagements de confidentialité.
Pour investisseurs et opérateurs
Enregistrer un cahier des charges précis d’acquisition hôtelière en Suisse
Plus la localisation, la taille, le modèle opérationnel, la source de capital et le type de transaction sont précis, plus l’opportunité peut être évaluée correctement. RealEstateZ privilégie les demandes crédibles et prêtes à décision.
Le capital est présent — mais très sélectif.
La présence de capitaux ne rend pas chaque hôtel investissable. Localisation, taille, résultats, opérateur, CAPEX, financement et structure d’exécution doivent correspondre à la stratégie.
- Localisation prime ou stratégiquement pertinente
- Performance opérationnelle solide et explicable
- Opérateur crédible et données fiables
- Besoins CAPEX et FF&E clairement identifiés
- Structure immobilière et opérationnelle réalisable
- Préparation au financement et à la due diligence
Réponses directes pour propriétaires et acheteurs
Questions sur les transactions hôtelières suisses
Comment trouver des hôtels à vendre en Suisse ?
Certains hôtels suisses sont publiquement proposés, mais de nombreuses situations sérieuses restent confidentielles. Une recherche crédible doit inclure les ventes d’actifs, ventes de sociétés, transferts de bail, changements d’opérateur, développements et successions – pas seulement les annonces immobilières classiques.
Comment un hôtel est-il évalué en Suisse ?
Un hôtel suisse peut avoir une valeur immobilière, une valeur d’exploitation et une valeur stratégique pour un acheteur précis. Une revue crédible tient compte des bénéfices durables, du CAPEX, de la structure d’exploitation, du financement, de l’emplacement, des usages alternatifs et de la transaction proposée.
La vente d’un hôtel peut-elle rester confidentielle ?
Oui. Un processus confidentiel peut utiliser des contreparties sélectionnées, une divulgation progressive et des NDA avant de communiquer les informations opérationnelles, juridiques ou techniques détaillées.
Travaillez-vous avec d’autres courtiers et conseillers ?
Oui, lorsqu’il existe un mandat contrôlé, des informations fiables, une autorité claire et un accès au décideur au moment approprié. Le problème n’est pas l’intermédiaire, mais l’absence de contrôle, de données et d’accès au propriétaire.
Que peut comprendre une transaction hôtelière ?
La transaction peut porter sur l’immobilier, les actions, la société d’exploitation, un bail, le FF&E, un contrat d’opérateur ou de gestion, un développement autorisé ou une combinaison.
Qu’est-ce qu’un Hotel Value & Saleability Review ?
C’est une première évaluation confidentielle des objectifs du propriétaire, de la qualité des données, de la logique de valeur, des objections probables, de la structure et de la voie la plus crédible. Ce n’est pas une expertise certifiée ni un conseil juridique, fiscal ou financier.
La demande record pour les hôtels suisses signifie-t-elle que les hôtels alpins sont sous-évalués ?
Pas automatiquement. Les records de nuitées et la progression de l’ADR et du RevPAR alpins soutiennent le cas d’investissement, mais la valeur dépend toujours des bénéfices durables, du CAPEX, de la saisonnalité, du personnel, de l’énergie, de la structure immobilière et opérationnelle, du financement et de la stratégie de l’acheteur. Le faible nombre de transactions rend les prix opaques et spécifiques à chaque actif, plutôt que généralement bas.
Pourquoi les comparaisons suisses de prix par chambre peuvent-elles être trompeuses ?
Le marché suisse des transactions hôtelières est réduit, avec moins de six transactions immobilières par an en moyenne entre 2019 et 2025. Une seule transaction trophy peut donc modifier sensiblement la moyenne nationale. Chaque hôtel doit être évalué selon son emplacement, son état, ses bénéfices, sa structure d’exploitation, son CAPEX et son potentiel stratégique.
Pourquoi la propriété indépendante est-elle importante sur le marché hôtelier suisse ?
La plupart des hôtels suisses restent exploités de manière indépendante. Cela peut créer de l’unicité et de la rareté, mais rend aussi la succession, la profondeur du management, le choix d’opérateur, le reporting, les besoins d’investissement et le prix plus spécifiques à chaque établissement.